Comparatifs
État des lieux amiable ou par commissaire de justice
5 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
L’état des lieux peut être établi de deux façons : à l’amiable, par les parties elles-mêmes, ou par un commissaire de justice lorsque l’accord est impossible. Ces deux voies ne s’opposent pas au hasard : la première est la règle, la seconde une solution de secours encadrée. Ce comparatif détaille qui déclenche quoi, dans quel délai, à quel coût et avec quelle force juridique.
En bref
L’état des lieux amiable est la règle : les parties l’établissent ensemble ou par un tiers mandaté. À défaut d’accord, un commissaire de justice intervient à l’initiative de la partie la plus diligente, sur avis d’au moins sept jours, à frais réglementés partagés par moitié, et son constat a une valeur probante renforcée.
Deux voies, une seule règle de principe
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose l’état des lieux (EDL) comme un acte contradictoire et amiable. La voie normale est donc celle où le bailleur et le locataire décrivent ensemble le logement, à l’entrée comme à la sortie, en autant d’exemplaires que de parties. Le recours au commissaire de justice n’est pas une option parallèle que l’on choisirait par confort : c’est la solution prévue lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi de façon amiable, faute d’accord, en cas d’absence ou de refus.
Comprendre cette hiérarchie évite bien des erreurs. On ne fait pas appel à un commissaire de justice « pour être tranquille » quand tout se passe bien : on l’appelle parce que l’amiable a échoué. Le tableau ci-dessous met les deux voies en regard, critère par critère.
| Critère | État des lieux amiable | Commissaire de justice |
|---|---|---|
| Fondement | Article 3-2 (règle de principe) | Article 3-2 (à défaut d’accord amiable) |
| Qui l’établit | Les parties, ou un tiers qu’elles mandatent | Le commissaire de justice |
| Déclenchement | Accord des deux parties | Initiative de la partie la plus diligente |
| Délai à respecter | Le jour de la remise ou de la reprise des clés | Avis aux parties au moins sept jours à l’avance |
| Coût | Gratuit entre parties ; part du tiers plafonnée à l’entrée | Frais réglementés partagés par moitié |
| Valeur juridique | Modèle indicatif | Valeur probante renforcée |
Le déclenchement et le délai
L’état des lieux amiable se cale naturellement sur le calendrier du bail : il se fait le jour de la remise des clés à l’entrée et le jour de leur restitution à la sortie. Aucun préavis particulier n’est requis puisque les parties sont présentes et d’accord pour procéder ensemble.
Le recours au commissaire de justice suit une logique différente. La partie la plus diligente — celle qui prend l’initiative de faire constater l’état du logement — engage la démarche, et les deux parties doivent en être avisées au moins sept jours à l’avance. Ce délai n’est pas une formalité : il garantit que chacun puisse être présent ou représenté, condition du caractère contradictoire de l’acte.
Le coût de chaque voie
À l’amiable, l’état des lieux établi directement par le bailleur et le locataire ne génère aucun honoraire. Lorsqu’un tiers professionnel intervient pour le compte du bailleur, l’article 23-1 permet de mettre une partie des frais à la charge du locataire, dans la double limite d’un plafond réglementaire au mètre carré de surface habitable et de la moitié des frais. Nous ne chiffrons pas ce plafond, qui évolue : le repère à jour figure sur service-public.fr.
Quand l’état des lieux est établi par commissaire de justice faute d’accord, ses frais relèvent d’un tarif réglementé et sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Là encore, nous ne communiquons pas de montant en euros : le tarif est réglementé et se vérifie sur service-public.fr.
La valeur juridique, vraie différence de fond
C’est sur le terrain de la preuve que les deux voies divergent le plus nettement. L’état des lieux amiable, même soigneusement rempli sur un modèle conforme au décret n° 2016-382, reste un document indicatif : il fait foi entre les parties tant qu’il n’est pas contesté. Le constat de commissaire de justice, lui, bénéficie d’une valeur probante renforcée. En cas de désaccord persistant à la sortie, cette force particulière peut peser lourd.
Faut-il pour autant systématiser le commissaire de justice ? Non. La loi privilégie l’amiable pour de bonnes raisons : il est plus rapide, plus souple et sans frais entre parties. Le commissaire de justice est la réponse proportionnée à un blocage réel, pas une précaution de routine.
Comment choisir
- les parties s’entendent : état des lieux amiable, sans frais ;
- un professionnel intervient à l’entrée : amiable par tiers, part locataire plafonnée ;
- l’accord est impossible : commissaire de justice, frais partagés par moitié ;
- un litige est probable à la sortie : la valeur probante renforcée du constat peut justifier le recours.