Comparatifs
État des lieux ou constat de commissaire de justice
5 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Un état des lieux classique et un constat de commissaire de justice décrivent tous deux l’état d’un logement. Mais ils ne pèsent pas le même poids devant un désaccord. L’un est un document que les parties se remettent, l’autre est un acte dressé par un officier ministériel. Ce comparatif porte sur ce qui les sépare vraiment : leur force probante.
En bref
L’état des lieux ordinaire, rempli à l’amiable même sur un modèle conforme, reste un document indicatif faisant foi entre les parties. Le constat de commissaire de justice, dressé par un officier ministériel, bénéficie d’une valeur probante renforcée. Les deux décrivent le logement, mais avec une force de preuve différente.
Un même objet, deux forces de preuve
L’état des lieux (EDL) et le constat de commissaire de justice décrivent la même chose : l’état d’un logement à un instant donné, pièce par pièce, à l’entrée comme à la sortie. Là où ils diffèrent, c’est dans leur valeur juridique. L’état des lieux ordinaire est établi par les parties elles-mêmes selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : c’est un acte contradictoire, mais qui reste un document indicatif. Le constat de commissaire de justice est dressé par un officier ministériel et bénéficie, pour cette raison, d’une valeur probante renforcée.
Cette distinction n’a rien d’anecdotique. Tant qu’aucun litige ne survient, un état des lieux amiable suffit amplement. Mais lorsqu’un désaccord s’installe, notamment à la sortie, la force probante du document devient déterminante.
| Critère | État des lieux ordinaire | Constat de commissaire de justice |
|---|---|---|
| Qui l’établit | Les parties, ou un tiers mandaté | Un commissaire de justice (officier ministériel) |
| Nature | Document indicatif | Valeur probante renforcée |
| Fondement | Article 3-2 | Article 3-2 (à défaut d’accord amiable) |
| Déclenchement | Accord des parties | Initiative de la partie la plus diligente |
| Délai | Jour des clés | Avis aux parties au moins sept jours à l’avance |
| Coût | Gratuit entre parties | Frais réglementés partagés par moitié |
| Mentions | Décret n° 2016-382 | Décret n° 2016-382 |
Le contenu, largement commun
Sur le fond, les deux documents se ressemblent. L’un comme l’autre reprennent les mentions prévues par le décret n° 2016-382 : identification des parties et du logement, date, description des éléments pièce par pièce, relevés de compteurs, clés. Tous deux servent la même logique de comparaison entre l’entrée et la sortie, qui permet de distinguer l’usure normale des éventuelles dégradations. Ce n’est donc pas le contenu qui fait la différence, mais l’autorité de celui qui l’établit.
Un état des lieux amiable soigné, avec des observations précises et, en bonne pratique, des photos, constitue déjà une base solide. Les textes n’imposent d’ailleurs pas de photographier le logement : c’est une bonne pratique, non une obligation.
Quand le constat prend le relais
Le recours au commissaire de justice n’est pas un luxe que l’on s’offre par principe : il est prévu à défaut d’état des lieux amiable. Lorsque l’accord est impossible — refus, absence, désaccord persistant — la partie la plus diligente peut faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice, les deux parties étant avisées au moins sept jours à l’avance. Ce délai garantit le caractère contradictoire de l’acte, chacun pouvant être présent ou représenté.
Le coût, et une règle intangible
Entre les parties, l’état des lieux amiable ne coûte rien. Lorsqu’un commissaire de justice intervient faute d’accord, ses frais relèvent d’un tarif réglementé et sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. Nous ne communiquons aucun montant en euros : le tarif est réglementé et se vérifie sur service-public.fr.
Une règle ne connaît pas d’exception : au titre de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire, quelle que soit la voie retenue.
Comment choisir
- relation apaisée, pas de litige attendu : l’état des lieux amiable suffit ;
- accord impossible : le constat de commissaire de justice prend le relais ;
- litige prévisible à la sortie : la valeur probante renforcée du constat peut être décisive ;
- dans tous les cas : respecter les mentions du décret n° 2016-382 et la comparaison entrée/sortie.