Comparatifs
Dépôt de garantie : location vide ou meublée
5 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
À la fin d’un bail, la restitution du dépôt de garantie cristallise souvent l’attention du locataire comme du bailleur. Or les règles ne sont pas identiques selon que le logement était loué vide ou meublé. La loi du 6 juillet 1989 prévoit des délais de restitution distincts, et la présence d’un état des lieux de sortie joue un rôle central. Ce comparatif met en regard les deux régimes pour clarifier ce qui change réellement.
En bref
En location vide, le bailleur dispose d’un délai maximal d’un mois pour restituer le dépôt de garantie lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (article 22). En location meublée, ce délai est de deux mois (article 25-6). En cas de différences constatées, le délai maximal est de deux mois dans les deux cas.
Deux baux, deux délais
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe les règles de restitution du dépôt de garantie. Pour la location vide, l’article 22 prévoit un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Pour la location meublée, l’article 25-6 porte ce délai à deux mois. La nature du bail est donc le premier élément à identifier pour savoir dans quel délai le dépôt doit revenir au locataire.
Ce délai maximal s’entend à compter de la restitution des clés. C’est cet acte, et non la date de fin du bail sur le papier, qui déclenche le décompte. Le bailleur doit restituer le dépôt, éventuellement diminué des sommes justifiées qu’il peut retenir, avant l’expiration de ce délai.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Délai si sortie conforme | Un mois maximum (article 22) | Deux mois maximum (article 25-6) |
| Délai si différences constatées | Deux mois maximum | Deux mois maximum |
| Point de départ | Restitution des clés | Restitution des clés |
| Rôle de l’état des lieux | Comparaison entrée/sortie | Comparaison entrée/sortie |
| Retenues possibles | Sur justificatifs | Sur justificatifs |
Le rôle décisif de l’état des lieux de sortie
Dans les deux régimes, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qui commande. Lorsque le logement est rendu dans un état conforme à celui décrit à l’entrée, le bailleur n’a pas de motif de retenue et doit restituer l’intégralité du dépôt dans le délai le plus court applicable à son bail. Lorsque des différences sont constatées, il peut retenir les sommes correspondantes, sur justificatifs, et le délai maximal passe à deux mois.
Cette mécanique explique pourquoi un état des lieux précis protège les deux parties : il fixe le point de comparaison. Sans état des lieux de sortie exploitable, la distinction entre l’usure normale et d’éventuelles dégradations devient difficile à établir, ce qui nourrit les litiges sur le dépôt.
Les retenues sur le dépôt
Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées : réparations relevant du locataire, sommes restant dues au titre du bail. En location meublée, la question du mobilier s’ajoute : l’inventaire annexé à l’état des lieux permet de vérifier que les meubles sont restitués et dans l’état constaté à l’entrée. Là encore, c’est la comparaison entrée/sortie qui sert de référence pour apprécier ce qui peut, ou non, être retenu.
Quel que soit le bail, les retenues doivent reposer sur des éléments concrets. Le locataire est en droit d’en demander la justification, et le montant restitué correspond au dépôt initial diminué des seules sommes dûment établies.
Ce qu’il faut vérifier avant la sortie
- identifier le type de bail : vide ou meublé, car il fixe le délai applicable ;
- préparer un état des lieux de sortie précis, comparable à celui d’entrée ;
- en meublé, contrôler le mobilier au regard de l’inventaire d’entrée ;
- noter la date de restitution des clés, point de départ du délai.
Comment s’y retrouver
La logique tient en deux temps. D’abord, le type de bail : un mois maximum en vide, deux mois en meublé, lorsque la sortie est conforme. Ensuite, l’état des lieux de sortie : s’il révèle des différences avec l’entrée, le délai maximal devient de deux mois dans les deux cas, et le bailleur peut retenir les sommes justifiées. Un état des lieux de sortie soigné reste, dans tous les cas, le meilleur moyen d’obtenir une restitution rapide et sans contestation.