Dépôt de garantie
Dépôt de garantie sans état des lieux
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
La restitution du dépôt de garantie repose largement sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Que se passe-t-il lorsqu’un état des lieux fait défaut ? Ce guide explique en quoi son absence pèse sur la possibilité de retenir une somme.
En bref
Les retenues sur le dépôt de garantie supposent de prouver une dégradation par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Sans état des lieux, il devient très difficile pour le bailleur de justifier une retenue, faute de point de comparaison.
Le rôle central de l’état des lieux
L’état des lieux décrit précisément le logement à un moment donné, pièce par pièce et équipement par équipement. Établi à l’entrée puis à la sortie, il permet, par comparaison, de constater si des dégradations sont apparues pendant l’occupation. Cette comparaison est encadrée par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret 2016-382.
C’est précisément cette comparaison qui fonde la possibilité de retenir une somme sur le dépôt de garantie. Sans elle, il devient difficile d’établir qu’un désordre existe et qu’il est imputable au locataire plutôt qu’à l’état initial du logement ou à l’usure normale.
L’absence d’état des lieux d’entrée
Lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, il n’existe pas de référence décrivant l’état du logement au début du bail. Le bailleur ne dispose alors d’aucun point de comparaison pour démontrer qu’un élément a été dégradé pendant l’occupation.
Dans cette situation, il est très délicat pour le bailleur de justifier une retenue au titre de dégradations, puisqu’il ne peut pas prouver que le logement était en meilleur état à l’entrée. La retenue reste par ailleurs toujours conditionnée à des justificatifs, comme des devis ou des factures.
L’absence d’état des lieux de sortie
À l’inverse, si l’état des lieux d’entrée existe mais qu’aucun état des lieux de sortie n’est réalisé, la comparaison ne peut pas davantage être menée. Il n’est pas possible de constater objectivement l’état du logement au moment de la remise des clés.
Là encore, l’absence de comparaison prive le bailleur du fondement habituel d’une retenue. Le principe demeure : sans preuve d’une dégradation imputable au locataire, la somme correspondante ne peut pas être justifiée.
| Situation | Comparaison possible | Retenue facilement justifiable |
|---|---|---|
| Entrée et sortie établis | Oui | Oui, sur justificatifs |
| État d’entrée manquant | Non | Très difficile |
| État de sortie manquant | Non | Très difficile |
Une protection réciproque
L’état des lieux ne protège pas seulement le locataire contre des retenues injustifiées : il protège aussi le bailleur, en lui donnant un moyen de preuve solide lorsqu’une dégradation réelle est survenue. Son absence fragilise donc les deux parties.
Pour cette raison, il est vivement conseillé d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie complets, datés et signés, accompagnés de photos. Ces documents évitent la plupart des litiges au moment de la restitution du dépôt de garantie.
Les autres règles restent applicables
L’absence d’état des lieux ne modifie pas les autres règles de restitution. Le dépôt reste dû dans les délais légaux à compter de la remise des clés, une provision plafonnée à 20 % peut être conservée en immeuble collectif jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, et la majoration pour retard demeure applicable dans les mêmes conditions.
En pratique, l’essentiel est de conserver toute trace écrite : échanges, photos datées et tout document susceptible d’attester de l’état du logement. Ces éléments deviennent d’autant plus précieux qu’un état des lieux formel fait défaut.