Dépôt de garantie
Retenues sur le dépôt : les justificatifs obligatoires
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Le bailleur peut conserver une partie du dépôt de garantie pour couvrir des dégradations, mais il ne peut pas le faire librement. La loi impose la production de justificatifs. Ce guide détaille les documents requis et les limites de ce que le bailleur peut retenir.
En bref
Le bailleur ne peut retenir une somme sur le dépôt de garantie que sur présentation de justificatifs, tels que des devis ou des factures, et uniquement pour de véritables dégradations imputables au locataire. L’usure normale ne peut jamais justifier une retenue.
Le principe : pas de retenue sans justificatif
Le dépôt de garantie n’est pas acquis au bailleur. À la fin du bail, il doit être restitué au locataire, déduction faite des seules sommes que le bailleur peut justifier. La loi du 6 juillet 1989 subordonne toute retenue à la production de justificatifs.
Concrètement, le bailleur doit appuyer chaque somme retenue par des documents probants correspondant aux réparations à réaliser ou déjà effectuées. Une retenue affirmée sans pièce justificative est irrégulière et peut être contestée par le locataire.
Les justificatifs recevables
Les principaux justificatifs sont les devis et les factures établis par des professionnels ou correspondant à l’achat des matériaux nécessaires. Ils doivent se rapporter précisément aux dégradations constatées et chiffrer la remise en état.
- Devis établi pour la réparation ou le remplacement des éléments dégradés.
- Facture des travaux réalisés ou des fournitures acquises.
- État des lieux d’entrée et de sortie comparés, qui établissent la dégradation.
- Photos datées venant appuyer le constat des différences.
Ces documents forment un ensemble cohérent : l’état des lieux comparé établit l’existence de la dégradation, tandis que le devis ou la facture en chiffre la réparation. C’est cette combinaison qui rend la retenue justifiée.
Dégradation ou usure normale ?
Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être facturées. L’usure normale liée à l’occupation, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur et ne peut pas justifier une retenue. Cette distinction est au cœur de l’appréciation des retenues.
La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, dans l’esprit du décret 2016-382, permet précisément de faire la part des choses. Un élément simplement usé par le temps ne relève pas du locataire ; un élément détérioré par un usage anormal peut, lui, être retenu.
| Nature du désordre | À la charge de | Retenue possible |
|---|---|---|
| Usure normale (vétusté) | Bailleur | Non |
| Dégradation imputable au locataire | Locataire | Oui, sur justificatifs |
Le cas de l’immeuble collectif
Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif soumis à un budget de charges commun, le bailleur peut conserver, en plus des retenues justifiées, une provision plafonnée à 20 % du dépôt dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
Cette provision n’est pas une retenue définitive : elle est régularisée après l’arrêté des comptes, une fois connu le montant des charges revenant au locataire pour sa période d’occupation. Le solde éventuel est alors restitué.
Contester une retenue injustifiée
Si le bailleur retient une somme sans produire de justificatif, ou en facturant de l’usure normale, le locataire peut lui adresser une demande écrite de restitution en rappelant l’exigence de justificatifs. À défaut d’accord, des voies de recours permettent de trancher le litige.
Un dossier solide repose sur des états des lieux précis, des photos datées et la conservation de tous les échanges. Ces éléments sont décisifs pour établir que la retenue ne repose sur aucun justificatif recevable.