Dépôt de garantie
Restitution partielle du dépôt de garantie
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Il arrive que le bailleur ne restitue qu’une partie du dépôt de garantie et conserve le reste au titre de réparations ou d’impayés. Cette restitution partielle n’est légale qu’à des conditions précises. Ce guide explique quand une retenue est admise, comment elle doit être justifiée et ce que peut faire le locataire.
En bref
Une restitution partielle du dépôt de garantie n’est possible que si le bailleur retient des sommes appuyées sur des justificatifs, pour de véritables dégradations imputables au locataire ou des impayés, jamais pour l’usure normale. Le solde reste dû dans le délai légal, à compter de la remise des clés.
Qu’est-ce qu’une restitution partielle
On parle de restitution partielle lorsque le bailleur rend au locataire une partie seulement du dépôt de garantie et conserve le reste. Le dépôt, régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé au titre de l’article 25-6. Le bailleur peut y prélever certaines sommes, mais uniquement dans un cadre strict.
La restitution partielle n’est donc pas un droit discrétionnaire du bailleur : elle résulte de retenues qui doivent chacune être fondées et prouvées. À défaut, le locataire est en droit de réclamer l’intégralité de la somme conservée.
Les retenues qui justifient une restitution partielle
Le bailleur ne peut retenir une partie du dépôt que sur présentation de justificatifs. Chaque retenue doit être appuyée par des documents concrets, tels que des devis ou des factures correspondant aux réparations à réaliser ou déjà effectuées, ou par le décompte des sommes restant dues.
- Les dégradations imputables au locataire, constatées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
- Les loyers ou charges impayés restant à la charge du locataire.
- La régularisation des charges de copropriété, une fois l’arrêté annuel des comptes connu.
À l’inverse, l’usure normale liée à l’occupation, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur. Elle ne peut jamais fonder une retenue. La distinction entre dégradation et usure se fait précisément grâce à la comparaison des états des lieux, dans l’esprit du décret 2016-382.
Le délai applicable au solde restitué
La restitution partielle ne modifie pas les délais légaux. Le point de départ reste la remise des clés. Le solde doit être versé dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il révèle des différences imputables au locataire.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. Le solde de cette provision est régularisé une fois le montant définitif des charges connu.
Que faire en cas de retenue injustifiée
Si le locataire estime la retenue infondée ou insuffisamment justifiée, il peut adresser au bailleur une demande écrite réclamant le complément, en rappelant l’absence de justificatifs ou le caractère normal de l’usure invoquée. Les états des lieux et les photos datées constituent ici les éléments de preuve déterminants.
En cas de retard dans la restitution du solde, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée. Cette majoration n’est toutefois pas due si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur. À défaut d’accord amiable, des voies de recours permettent d’obtenir la restitution.