Dépôt de garantie
Dépôt de garantie et caution solidaire
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Dépôt de garantie et caution solidaire sont deux sécurités que le bailleur peut demander, souvent confondues. Elles n’ont pourtant ni la même nature ni le même fonctionnement. Ce guide distingue ces deux garanties et rappelle les règles applicables au dépôt de garantie en présence d’un garant.
En bref
Le dépôt de garantie et la caution solidaire sont deux garanties distinctes. Le dépôt est une somme versée par le locataire, plafonnée et restituée en fin de bail. La caution solidaire est un engagement pris par une tierce personne. Le dépôt suit ses propres règles de plafond et de restitution, indépendamment du garant.
Deux garanties de nature différente
Le bailleur peut demander plusieurs sûretés pour se prémunir contre les manquements du locataire. Le dépôt de garantie et la caution solidaire en font partie, mais ils ne se confondent pas. Le premier est une somme d’argent, le second un engagement personnel pris par une autre personne.
Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. C’est une somme versée par le locataire lui-même à la signature du bail, destinée à couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés, et restituée en fin de contrat.
La caution solidaire, elle, désigne l’engagement d’une tierce personne, le garant, qui accepte de répondre des obligations du locataire. Il ne s’agit pas d’une somme immobilisée mais d’une garantie personnelle mobilisable en cas de défaillance.
Les règles propres au dépôt de garantie
La présence d’une caution solidaire ne change rien au régime du dépôt de garantie, qui conserve ses règles propres.
- Le montant est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide.
- En location meublée, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges au titre de l’article 25-6.
- Le dépôt ne peut être ni révisé ni augmenté en cours de bail.
Ces plafonds et cette stabilité s’appliquent indépendamment du nombre ou de la nature des autres garanties. Le dépôt reste la somme fixée à la signature, quel que soit l’engagement du garant.
La restitution du dépôt en présence d’un garant
À la fin du bail, le dépôt est restitué au locataire selon ses règles habituelles. Le point de départ est la remise des clés ; le délai est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois en cas de différences imputables au locataire.
Les éventuelles retenues doivent toujours reposer sur des justificatifs, comme des devis ou des factures, et ne peuvent viser que de véritables dégradations, jamais l’usure normale. La présence d’une caution solidaire n’allège pas cette exigence de justification.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, comme dans toute location.
Ce qu’il faut retenir de l’articulation des deux
Le dépôt de garantie et la caution solidaire se complètent sans se substituer. Le premier constitue une somme mobilisable directement et restituable au locataire ; le second, un recours du bailleur envers un tiers en cas de défaillance. Chacun suit son propre régime.
Pour le locataire, l’essentiel est de savoir que son dépôt reste plafonné, non révisable et restituable dans les délais légaux, indépendamment de l’engagement de son garant.