Comparatifs
État des lieux : obligations du bailleur et du locataire
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On présente souvent l’état des lieux comme une formalité imposée au locataire, ou au contraire comme une prérogative du bailleur. La réalité est plus équilibrée : c’est un acte partagé, où chacun a des obligations et un intérêt propre. Ce comparatif met face à face ce qui incombe au bailleur et ce qui incombe au locataire, à l’entrée comme à la sortie, pour clarifier les rôles et éviter les malentendus fréquents.
En bref
L’état des lieux est établi de façon contradictoire, ce qui suppose la participation des deux parties (article 3-2). Le bailleur et le locataire ont chacun intérêt à un document précis et signé : il fixe la référence pour comparer l’entrée et la sortie. Les obligations diffèrent dans le détail, mais convergent vers un même acte, annexé au bail et remis à chaque partie.
Un acte contradictoire, par nature partagé
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : l’état des lieux (EDL) est établi de façon contradictoire et amiable, lors de la remise et de la restitution des clés. « Contradictoire » signifie que les deux parties y participent, ou sont représentées, et s’accordent sur la description. Ce n’est donc l’affaire ni du seul bailleur, ni du seul locataire : c’est un acte commun. Le décret n° 2016-382 précise les mentions attendues et impose une description écrite précise, pièce par pièce.
De ce principe découlent des obligations réparties entre les parties. Elles ne sont pas symétriques, mais elles convergent vers le même résultat : un document fiable, signé, remis à chacun et annexé au bail, qui servira de référence toute la durée de la location.
| Étape | Côté bailleur | Côté locataire |
|---|---|---|
| Entrée | Permettre l’état des lieux, décrire précisément | Vérifier et signaler chaque défaut |
| Contenu | Veiller aux mentions du décret | Faire consigner ses observations |
| Signature | Signer et remettre un exemplaire | Signer et conserver son exemplaire |
| Sortie | Comparer avec l’entrée | Restituer le logement, clés comprises |
| Coût sortie | Ne peut le facturer au locataire | Ne paie pas l’état des lieux de sortie |
| Désaccord | Peut saisir un commissaire de justice | Peut saisir un commissaire de justice |
Ce qui incombe au bailleur
Le bailleur doit rendre possible l’établissement de l’état des lieux et veiller à ce que le document respecte les mentions du décret : date, identification des parties et du logement, description précise de chaque pièce, relevés de compteurs, clés, signatures. À l’entrée, il décrit l’état réel du logement sans le minimiser. À la sortie, c’est lui qui procède à la comparaison entre les deux états pour distinguer l’usure normale des éventuelles dégradations. Cette comparaison ne peut être fiable que si l’entrée a été soignée.
Une règle s’impose à lui sans exception : l’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire. Quelle que soit la voie retenue pour l’établir, cette charge ne peut peser sur ce dernier.
Ce qui incombe au locataire
Le locataire a tout intérêt à s’impliquer à l’entrée. C’est le moment où il peut faire consigner chaque défaut existant — une trace sur un mur, un équipement usé, un joint marqué. Ce qu’il ne signale pas à l’entrée risque de lui être imputé à la sortie, faute de référence contraire. Il signe ensuite le document et en conserve un exemplaire. À la sortie, il restitue le logement, clés comprises, dans un état qui tienne compte de l’usage normal.
Ce qu’ils partagent en cas de blocage
Lorsque l’état des lieux ne peut être établi de façon amiable — refus, absence, désaccord persistant — bailleur et locataire disposent de la même voie : l’article 3-2 permet de faire dresser l’état des lieux par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Les parties sont avisées au moins sept jours à l’avance et les frais sont partagés par moitié entre elles. Aucune des deux ne peut donc bloquer indéfiniment l’établissement du document.
- côté bailleur : décrire fidèlement, respecter les mentions, ne pas facturer la sortie ;
- côté locataire : vérifier, signaler les défauts, conserver son exemplaire signé ;
- des deux côtés : signer un document contradictoire et l’annexer au bail ;
- en cas de blocage : recourir à un commissaire de justice, frais partagés par moitié.
Au fond, bailleur et locataire ont un intérêt convergent : un état des lieux précis protège l’un comme l’autre. Le bailleur y trouve la preuve de l’état d’origine ; le locataire, l’assurance de ne répondre que de ce qui lui est réellement imputable. Loin d’opposer les parties, un bon état des lieux les met à l’abri des mêmes litiges.