Questions
Le bailleur peut-il garder le dépôt sans justificatif ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
À la fin du bail, certains bailleurs conservent tout ou partie du dépôt de garantie sans expliquer précisément pourquoi. La loi encadre pourtant strictement les retenues : elles doivent reposer sur des justificatifs. Ce guide précise ce que le bailleur peut retenir, à quelles conditions, et ce que peut faire le locataire face à une retenue non justifiée.
En bref
Non : le bailleur ne peut pas conserver le dépôt de garantie sans justifier ses retenues. Chaque somme retenue doit s’appuyer sur des justificatifs, comme un devis ou une facture, et sur des différences réelles entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Seule une provision de copropriété, limitée à 20 % du dépôt, peut être conservée dans l’attente de l’arrêté des comptes.
Le principe : pas de retenue sans justificatif
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle claire : le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie, mais uniquement sur présentation de justificatifs. Un devis ou une facture correspondant aux sommes retenues en constitue le support habituel.
Une simple affirmation ne suffit donc pas. Le bailleur doit être en mesure de rattacher chaque somme conservée à une dégradation constatée et à un coût établi par une pièce écrite. À défaut, la retenue repose sur rien de vérifiable et peut être remise en cause.
Le rôle de la comparaison entrée / sortie
Une retenue ne se conçoit qu’au regard des états des lieux. L’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. C’est cette comparaison qui permet d’identifier ce qui a changé pendant la location.
Encore faut-il distinguer ce qui relève d’une dégradation imputable au locataire de ce qui relève de la vétusté. Le décret n° 2016-382 rappelle que la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale d’un logement utilisé conformément à sa destination, n’est pas une dégradation. Elle n’est donc pas facturable au locataire.
- Une dégradation imputable au locataire peut donner lieu à une retenue justifiée.
- La vétusté, usure normale liée au temps et à l’usage, reste à la charge du bailleur.
- Les réparations locatives courantes incombent au locataire selon le décret n° 87-712.
La provision de copropriété
Lorsque le logement se trouve en copropriété, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cette provision est plafonnée à 20 % du montant du dépôt de garantie.
Il s’agit d’une exception encadrée : elle permet d’attendre la régularisation des charges, mais elle ne dispense pas le bailleur de restituer le reste du dépôt dans les délais. Le solde de cette provision doit être régularisé après l’arrêté des comptes.
Que faire face à une retenue non justifiée ?
Si le bailleur conserve le dépôt sans produire de justificatif, le locataire peut lui demander par écrit le détail des sommes retenues et les pièces correspondantes. Une lettre recommandée avec accusé de réception permet de dater cette demande et d’en garder la trace.
- Demander par écrit le détail des retenues et les justificatifs associés.
- Rappeler la distinction entre dégradation et vétusté.
- Conserver le bail, les états des lieux et les courriers échangés.
- À défaut de solution amiable, envisager la conciliation puis le juge compétent.
Un retard de restitution ouvre par ailleurs droit à une majoration : la somme due est augmentée de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse.