Litiges
Litige quand l’état des lieux d’entrée manque
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
L’état des lieux d’entrée sert de point de comparaison pour la sortie. Lorsqu’il manque, l’appréciation des éventuelles dégradations devient plus délicate, et des désaccords peuvent surgir sur le dépôt de garantie. Ce guide expose les faits utiles et les démarches possibles, sans trancher à la place du juge.
En bref
Sans état des lieux d’entrée, la comparaison prévue par la loi devient difficile, ce qui complique l’attribution des dégradations. D’autres éléments, comme des photos contradictoires ou un constat de commissaire de justice, peuvent servir de preuve. En cas de désaccord, le parcours va du dialogue à la conciliation, puis au juge.
Le rôle de l’état des lieux d’entrée
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 organise l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, établis de façon contradictoire. Ces deux documents forment un couple : la sortie n’a de sens qu’au regard de l’entrée. C’est leur comparaison qui permet d’identifier ce qui a changé pendant la location.
Lorsque l’état des lieux d’entrée manque, ce point de référence fait défaut. Il devient plus difficile d’établir dans quel état le logement se trouvait au départ, et donc d’imputer une dégradation précise au locataire plutôt qu’à un état antérieur.
Quelles preuves en l’absence d’entrée
L’absence d’état des lieux d’entrée ne prive pas totalement les parties de moyens de preuve. Des photos prises de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties, constituent des éléments de preuve qui peuvent éclairer l’état du logement à un moment donné.
Un constat dressé par un commissaire de justice offre, quant à lui, une valeur probante renforcée. Ces éléments ne remplacent pas un état des lieux d’entrée contradictoire, mais peuvent nourrir la discussion en cas de désaccord sur le dépôt de garantie.
- Les photos contradictoires sont des éléments de preuve, à dater si possible.
- Un constat de commissaire de justice a une valeur probante renforcée.
- La distinction entre vétusté et dégradation reste applicable.
- Toute retenue sur le dépôt suppose des justificatifs selon l’article 22.
Retenues et dépôt de garantie
L’article 22 de la loi de 1989 subordonne toute retenue sur le dépôt de garantie à des justificatifs, tel un devis ou une facture. Cette exigence demeure, que l’état des lieux d’entrée existe ou non. Une retenue affirmée sans pièce n’est pas justifiée.
Le décret n° 2016-382 rappelle par ailleurs que la vétusté, usure normale du logement, n’est pas une dégradation facturable. Cette distinction garde toute son importance lorsque la référence d’entrée fait défaut et que l’origine d’une trace est incertaine.
Le parcours de résolution
| Étape | Démarche | À savoir |
|---|---|---|
| 1 | Dialogue | Échanger sur les preuves disponibles à défaut d’état des lieux d’entrée. |
| 2 | Mise en demeure | Lettre recommandée avec accusé de réception exposant le désaccord. |
| 3 | Conciliation | Conciliateur de justice ou Commission départementale de conciliation, sans frais. |
| 4 | Juge | Saisine du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire. |
Ce parcours reste général. En l’absence d’état des lieux d’entrée, la charge de la preuve et son appréciation relèvent, en dernier lieu, du juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire. Les étapes amiables permettent souvent d’éviter d’en arriver là.