Comparatifs
État des lieux avant ou après travaux
5 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Lorsqu’un logement fait l’objet de travaux entre deux locations, ou en cours de bail, une question pratique se pose : à quel moment constater son état, avant ou après les travaux ? La réponse n’efface pas la règle de fond : c’est toujours la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qui tranche sur ce qui relève du locataire. Ce comparatif met en regard les deux moments de constat et rappelle le rôle du décret n° 87-712.
En bref
Constater l’état du logement avant les travaux documente l’état de départ ; le constater après documente l’état remis à neuf ou modifié. Mais ce qui départage l’usure normale des réparations dues par le locataire reste la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, à la lumière du décret n° 87-712 sur les réparations locatives.
Deux moments, une même règle de comparaison
Qu’il soit établi avant ou après des travaux, l’état des lieux (EDL) poursuit le même objectif : décrire l’état du logement à un instant donné pour permettre, plus tard, une comparaison. La logique reste celle de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d’application : on confronte l’état d’entrée à l’état de sortie pour distinguer ce qui relève de l’usage normal de ce qui relève des réparations dues par le locataire. Le moment du constat change la référence, pas la méthode.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 complète ce raisonnement : il énumère les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant et les menues réparations qui incombent au locataire. Savoir si une intervention relève de ce décret suppose de comparer l’état constaté à la sortie avec celui décrit à l’entrée — quel que soit le moment où d’éventuels travaux ont eu lieu.
| Critère | Constat avant travaux | Constat après travaux |
|---|---|---|
| État documenté | Logement avant intervention | Logement remis à neuf ou modifié |
| Rôle | Fixe l’état de départ | Fixe la nouvelle référence |
| Comparaison décisive | Entrée/sortie | Entrée/sortie |
| Réparations locatives | Appréciées via le décret 87-712 | Appréciées via le décret 87-712 |
| Bonne pratique | Écrit et photos | Écrit et photos |
Constater avant les travaux
Établir un constat avant les travaux documente l’état du logement tel qu’il se présente au départ, avant toute intervention. Cette photographie de l’existant est utile pour mesurer l’ampleur des travaux à venir et conserver une trace de l’état antérieur. Elle n’a toutefois de portée, dans la relation locative, que si elle s’articule avec les états des lieux d’entrée et de sortie : c’est cette comparaison, et non le seul constat préalable, qui détermine les responsabilités.
Ce constat préalable prend tout son sens quand des travaux visent à réparer des dégradations ou à remettre le logement en état. Il permet de garder la mémoire de la situation de départ, avant que l’intervention ne modifie l’état des éléments.
Constater après les travaux
Le constat établi après les travaux fixe une nouvelle référence : celle du logement remis à neuf ou modifié. Lorsqu’un état des lieux d’entrée est dressé une fois les travaux terminés, c’est ce logement rénové qui devient le point de comparaison pour la sortie. Un élément neuf à l’entrée doit alors être restitué dans un état cohérent avec cet usage, l’usure normale étant appréciée à partir de cette base.
Cette précision est importante : plus la référence d’entrée est récente et précise, plus la comparaison de sortie est nette. Un logement décrit comme neuf à l’entrée facilite l’identification de ce qui, à la sortie, dépasse l’usage normal.
Ce que tranche la comparaison entrée/sortie
Quel que soit le moment des travaux, la question finale reste la même : l’état constaté à la sortie correspond-il à ce qui était décrit à l’entrée, compte tenu d’un usage normal ? Le décret n° 87-712 aide à répondre en listant les réparations qui incombent au locataire. Ce qui excède cet entretien courant, et ne s’explique pas par l’usure, peut être considéré comme une dégradation. C’est donc la confrontation des deux états des lieux qui tranche, pas le seul fait qu’un constat ait été pris avant ou après travaux.
- documenter l’état avant travaux pour garder la trace de la situation de départ ;
- établir l’état des lieux d’entrée sur le logement effectivement remis au locataire ;
- à la sortie, comparer avec cet état d’entrée, à la lumière du décret n° 87-712 ;
- appuyer chaque constat par des observations écrites et, en bonne pratique, des photos.
Comment s’y retrouver
Le constat avant ou après travaux n’est pas une alternative juridique, mais une question de référence : à quel état compare-t-on ? Ce qui reste constant, c’est la mécanique de la comparaison entrée/sortie et le rôle du décret n° 87-712 pour identifier les réparations dues par le locataire. Documenter soigneusement l’état du logement, avant comme après les travaux, et l’aligner avec les états des lieux d’entrée et de sortie, reste la meilleure façon d’éviter les litiges.